[Chân dung Masterise Group] Bài 3: Thuở sơ khai của Masterise

Nhóm chủ Techcombank không chỉ tài trợ tín dụng, mà còn đầu tư hợp tác kinh doanh, mua cổ phần, hay mua một phần tại các đại dự án của Vingroup.

“Không gì lời như đất”

“Ở Việt Nam, không gì kiếm lời bền vững như đất”, một lãnh đạo ngân hàng thương mại top đầu Việt Nam từng khẳng định với người viết một năm về trước, khi mà những cơn sốt đất đang bùng lên khắp các địa phương trên cả nước.

Đất có thể sốt, giá có thể tăng ảo ở một vài địa phương, một vài thời điểm. Nhưng xu hướng đi lên bền vững của giá đất là không phải bàn cãi. Trừ giai đoạn đóng băng 2012-2013, khó có năm nào lại ghi nhận giá đất suy giảm. Cũng bởi vì vậy mà rất nhiều tỷ phú Việt xuất thân từ đầu tư bất động sản, và nhiều tỷ phú khác sau khi đã thành công với lĩnh vực của mình, cũng… đầu tư bất động sản.

Gần đây nhất là Tập đoàn Hoà Phát, sau khi kiếm lãi hàng tỷ USD từ cơn sốt sắt thép 2 năm qua, Chủ tịch Trần Đình Long đã quyết định đầu tư bất động sản và tham vọng lọt top các nhà phát triển bất động sản lớn nhất cả nước.

Hay phổ biết hơn, là các ông chủ ngân hàng gần như đều sở hữu một tập đoàn bất động sản, từ HDBank – Sovico, TPBank – DOJI Land, MSB – TNR, SeABank – BRG, OCB – Hướng Việt, ABBank – Geleximco, VietABank – Việt Phương, VietBank – Hoa Lâm, NCB – Gami, NamABank – Hoàn Cầu, Kienlongbank – Sunshine, VPBank – MIK…

Như các nhà băng tư nhân khác, những ông chủ Techcombank, với lợi thế riêng biệt của mình, cũng không thể bỏ qua lĩnh vực màu mỡ này.

Những bước đi ban đầu của Masterise có phần tương đồng và cùng thời điểm với MIK Group. Trong khi tiền thân của Masterise là Thảo Điền Investment được thành lập năm 2007, thì 2 năm sau, pháp nhân lõi đầu tiên trong hệ sinh thái MIK Group đi vào hoạt động, là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Khu Đông. Cả 2 đều ra đời trong bối cảnh nhóm chủ hiện tại hoàn tất chi phối Techcombank và VPBank.

Cùng thời điểm thành lập Thảo Điền, nhóm chủ Techcombank đã vào ngay từ đầu và sở hữu 50% cổ phần trong doanh nghiệp dự án 9-11 Tôn Đức Thắng (Quận 1, TP.HCM) là Công ty TNHH Dịch vụ Mai Thành, vượt trội nhóm Hoa Lâm (26,37%), Công ty Hải Thành (23,63%). Tỉ lệ này duy trì cho tới nay, còn lô đất 9-11 Tôn Đức Thắng hiện được biết tới là toà nhà Techcombank Saigon.

Nhìn một cách tổng quan, tham vọng địa ốc của MIK Group dường như là mạnh mẽ hơn, khi các thành viên tập đoàn này mạnh tay mua gom đất/dự án trên khắp cả nước. Đặc biệt tại Phú Quốc, gần như không có tập đoàn nào vượt qua được MIK về quỹ đất. Trong khi Thảo Điền Investment, dưới sự điều hành của cựu Chủ tịch Sacombank Kiều Hữu Dũng, tập trung đầu tư một số dự án mang thương hiệu Masteri ở TP.HCM, lần lượt cho ra mắt các dự án Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Millennium, M-One Nam Sài Gòn, M-One Gia Định.

Cuối năm 2019, Masterise Group chính thức giới thiệu ra công chúng và ra mắt thương hiệu Masterise Homes – doanh nghiệp quản lý và phát triển tất cả thương hiệu bất động sản nhà ở của Tập đoàn.

Động thái này cũng thể hiện rằng, khác với doanh nghiệp cùng thời MIK Group chủ yếu tập trung vào bất động sản, tham vọng của Masterise không chỉ gói gọi trong mảng địa ốc.

Những bước đi của Masterise

Các mảnh ghép trong quá khứ phần nào thể hiện tham vọng này. Giai đoạn năm 2016, CTCP Đầu tư TCO Việt Nam và Techcom Capital – những thành viên trong hệ sinh thái Techcombank đã dành nhiều công sức với dự án khàng không SkyViet. Tuy hãng bay này không được cấp phép, song nó phần nào cho thấy tầm nhìn của Masterise.

Trong lĩnh vực năng lượng, Thảo Điền Investment, TCO Việt Nam và Trung Nam Group năm 2017 thành lập CTCP Thủy điện Trung Nam Bác Ái, nay là CTCP Điện gió Trung Nam Gia Lai – Xã Trang, có vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, trong đó Thảo Điền nắm 28%, TCO Việt Nam có 22%.

Không chỉ hàng không hay năng lượng, nhóm Masterise ít nhiều quan tâm đến lĩnh vực y tế. Công ty TNHH Đầu tư Continental Pacific – pháp nhân có liên hệ đến Masterise vào cuối năm 2015 đã ký hợp đồng góp vốn và nhận cổ phần ưu đãi cổ tức với Vinmec – doanh nghiệp điều hành chuỗi bệnh viện cùng tên, với giá trị lên tới 3.235 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, Vinmec đã thế chấp 154,5 triệu cổ phần VRE tại Continental Pacific. Lưu ý rằng, Continental Pacific chỉ có vốn đăng ký 1 tỷ đồng.

Ở một thương vụ đáng chú ý khác, Continental Pacific tháng 9/2017 cũng đã chi ra số tiền tương tự, 3.235 tỷ đồng để mua 107,8 triệu cổ phần ưu đãi của CTCP Vinpearl, và nhận cổ tức ưu đãi cố định 10,5%/năm. Trong 2 năm 2017-2018, Vinpearl đã trả 680 tỷ đồng cổ tức bằng tiền mặt cho Continental Pacific.

Như đề cập ở kỳ trước, dòng vốn rẻ cho phép Masterise chọn chiến lược đầu tư thứ cấp, không mất thời gian phát triển dự án từ đầu. Và một tỉ lệ lớn dự án/khoản đầu tư của Masterise gắn liền với Vingroup.

Trong các đại dự án Vinhomes Gia Lâm, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park, hay tới đây là Vinhomes Dream City, Masterise đều có “phần”, đều nằm ở vị trí đẹp, quy mô lớn và được tập đoàn này phát triển với phân khúc cao cấp hơn hẳn chủ đầu tư hiện hữu hay một nhà đầu tư thứ cấp quen mặt khác – MIK Group.

Ít người biết rằng, bà Nguyễn Hương Liên, em dâu ông Hồ Hùng Anh từng là cổ đông lớn, trực tiếp nắm 31,63% cổ phần CTCP Phát triển Thể thao và Giải trí Mễ Trì – chủ đầu tư tổ hợp thương mại nay được biết đến với tên gọi Vinhomes Mễ Trì, có quy mô lên tới hơn 32ha ở Hà Nội.

Hay ở đảo Ngọc Phú Quốc, Công ty TNHH Dịch vụ Nghỉ dưỡnng Masterise World – thành viên Masterise Group có 10% cổ phần trong Công ty TNHH Bất động sản Newvision – chủ đầu tư dự án Grand World, trong khi Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai (thành viên MIK Group) nắm tới 50%. Không chỉ góp vốn trực tiếp, CTCP Phát triển Du lịch Nam Hà – một pháp nhân có liên hệ tới Masterise năm 2018 đã ký thoả thuận hợp tác kinh doanh với Bất động sản Newvision.

Nằm ngay cạnh Grand World là khu Vinpearl Phú Quốc – khu phức hợp do CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Phú Quốc (PQTDIC) làm chủ đầu tư. PQTDIC cập nhật tới tháng 4/2017 có vốn điều lệ 7.500 tỷ đồng, trong đó có một cổ đông cá nhân, sở hữu 15% là ông Phạm Quốc Nhật. Ông Nhật hiện đứng tên tại Công ty TNHH Bất động sản Phương Đông Hà Nội – thành viên Masterise Group vào năm 2019 đã nhận chuyển nhượng 3,1ha đất trong dự án Vinhomes Smart City.

Tất nhiên, không chỉ trực tiếp sở hữu cổ phần, nhóm Masterise còn thông qua Techcombank tài trợ hàng nghìn tỷ đồng cho các dự án nêu trên.

Tại dự án Grand World Phú Quốc, Techcombank năm 2019 đã tài trợ tổng cộng gần 7.500 tỷ đồng, gồm gần 1.500 tỷ đồng vay ngắn hạn, 4.500 tỷ đồng vay dài hạn và 1.500 tỷ đồng trái phiếu cho CTCP Dịch vụ Newco, tương đương phần vốn đầu tư của doanh nghiệp này tại Công ty TNHH Bất động sản Newvision với số vốn 7.502 tỷ đồng.

Với PQTDIC, Techcombank/TCBS trong năm 2019 đã thu xếp phát hành khoảng 10.000 tỷ đồng trái phiếu cho doanh nghiệp này.

Xem thêm >>> [Chân dung Masterise Group] – Bài 1: Đằng sau mức giá “không tưởng” tại Global City

[Chân dung Masterise Group] Bài 2: Dòng vốn rẻ thúc đẩy tham vọng địa ốc của nhóm chủ Techcombank

Lời kết

Những bài viết vừa qua phần nào phác hoạ những nét cơ bản trong hệ sinh thái Masterise Group. Thương hiệu dù mới nổi, song có thể thấy đã xây dựng được nền tảng từ rất lâu, phản ánh rõ nét tham vọng đa ngành của nhóm chủ tập đoàn này. Dòng vốn rẻ và dồi dào từ Techcombank, không thể phủ nhận, là một trong những động lực chính cho sự phát triển của Masterise.

Miễn là giới hạn cấp tín dụng, các tỉ lệ an toàn tài chính được tuân thủ một cách thực chất, thì sự vươn lên của Masterise có ý nghĩa rất tích cực, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội và đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Ở chiều ngược lại, việc cấp tín dụng một cách ưu ái dẫn tới sự bất bình đẳng trên thị trường, đồng thời dòng vốn không chảy vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh được Chính phủ và NHNN khuyến khích, tác động đẩy giá đất tăng cao.

Những băn khoăn về mối quan hệ Masterise – Techcombank, có chăng sẽ cần được minh định rõ hơn với cổ đông, nhà đầu tư cũng như công chúng trong ĐHĐCĐ thường niên tới đây của Techcombank.

Hoa Liên

17/03/2022 | Categories: Báo chí, Kinh tế, Tư liệu | Tags: Masterise Group, Techcombank | Bình luận về bài viết này

[Chân dung Masterise Group] Bài 2: Dòng vốn rẻ thúc đẩy tham vọng địa ốc của nhóm chủ Techcombank

Hàng loạt dự án của Masterise cùng hàng chục nghìn tỷ đồng cổ phần tại các doanh nghiệp dự án và pháp nhân trung gian đều đang được thế chấp tại Techcombank.

Sự nổi lên của Masterise

Masterise Group tiền thân là Thảo Điền Investment. Dưới thời kỳ điều hành của cựu Chủ tịch Sacombank Kiều Hữu Dũng, Thảo Điền ít nhiều đã là thương hiệu có tiếng, đầu tư một số dự án căn hộ ở Tp.HCM như Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Millennium, M-One Nam Sài Gòn, M-One Gia Định.

Phải đến khi đổi tên thành Masterise vào cuối năm 2019, tập đoàn địa ốc của gia đình Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh mới bung ra mạnh mẽ, giới thiệu loạt dự án, đều tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Đầu năm 2021, Masterise Homes đã ký hợp tác chiến lược toàn diện và dài hạn với Marriot International (tập đoàn khách sạn số 1 thế giới) nhằm phát triển phân khúc bất động sản hàng hiệu (Branded Residences).

Tại Tp.HCM, danh mục dự án đang phát triển của Masterise có Global City (trước đây là KĐT Sài Gòn Bình An), dự án Grand Marina Saigon (trước đây là The Centenial Ba Son), dự án Masteri Lumiere Riverside, dự án Masteri Centre Point nằm trong tổ hợp Vinhomes Grand Park,;còn ở Hà Nội, là dự án Masteri West Heights nằm trong tổ hợp Vinhomes Smart City hay dự án Masteri Waterfront nằm trong tổ hợp Vinhomes Ocean Park.

Ngoài ra, quỹ dự án mà Masterise đã dày công mua gom trong nhiều năm qua cũng rất đáng nể. Tại TP.HCM, trong số 8 lô đất tách ra từ Khu phức hợp Ba Son ban đầu, ngoại trừ lô VP2, 7 lô còn lại hiện đều thuộc nhóm Masterise, trong đó lô HH5-1 do Công ty TNHH Đầu tư Minh Huy Land quản lý hiện là dự án Grand Marina Saigon, còn các lô HH1, HH2 và HH3 do CTCP Đầu tư bất động sản Supreme quản lý, ba lô HH4-1, HH4-2, HH4-3 có chủ mới là CTCP Đầu tư BĐS Elegance. 

Masterise cũng đặt chân vào dự án 87 Cống Quỳnh, khi cử đại diện làm Chủ tịch HĐQT doanh nghiệp dự án là CTCP Đầu tư Golden Hill, đồng thời thu xếp nhiều nghìn tỷ đồng để nhóm chủ cũ tái cơ cấu nợ. 

Xuôi về phía quận Bình Thạnh, Masterise đã mua lại CTCP Phát triển nhà Thanh Đa – chủ đầu tư dự án Cư xá Thanh Đa có diện tích hơn 73.000m2. 

Ở Hà Nội, Masterise đã âm thầm M&A lại dự án 22-24 Hàng Bài từ Tân Hoàng Minh Group. Tập đoàn này cũng đã đặt cọc hàng nghìn tỷ đồng để mua lại một phần dự án Dream City Hưng Yên.  

Những cái tên kể trên dù chưa thể hiện đầy đủ quỹ đất/ dự án của Masterise, song tính sơ bộ cũng đã có tổng vốn đầu tư lên tới nhiều tỷ USD. 

Một số dự án nhỏ trong quá khứ khó có thể là bàn đạp nguồn lực cho sự nổi lên nhanh chóng của Masterise thời gian qua. Trong bối cảnh đó, mối quan hệ khăng khít giữa tập đoàn này với nhà băng “ruột” Techcombank lại càng trở nên đáng chú ý.

Động lực từ Techcombank

Theo quan sát của Người Đưa Tin, hệ sinh thái Masterise không được tổ chức theo mô hình mẹ con, mà chủ yếu do các cá nhân/ pháp nhân đứng tên sở hữu cổ phần. Mô hình này, dù vô tình hay hữu ý, cũng giúp hệ sinh thái này tránh được hạn mức tín dụng cấp tín dụng, hiện đang ở mức 25% vốn tự có của ngân hàng đối với một nhóm doanh nghiệp liên quan. 

Cũng theo thống kê của người viết, gần như tất cả các dự án của Masterise đều đang được thế chấp tại Techcombank. Cùng với đó là hàng chục nghìn tỷ đồng giá trị cổ phần tại các doanh nghiệp dự án và pháp nhân trung gian đang được cầm cố tại nhà băng của Chủ tịch Hồ Hùng Anh.

Cổ phần thế chấp là tài sản đảm bảo bắt buộc và mang tính chất đi kèm, song giá trị tuyệt đối rất lớn phần nào phản ánh quy mô dòng tiền Techcombank đang “nuôi dưỡng” và chảy khắp hệ sinh thái Masterise.

Ở một ví dụ điển hình, tại Khu phức hợp Ba Son, tất cả cổ phần của các cổ đông trong Minh Huy Land, Supreme, Elegance, cùng tất cả cổ phần mà 3 pháp nhân này sở hữu trong các doanh nghiệp dự án, và các hợp đồng hợp tác kinh doanh đều được thế chấp tại Techcombank, với giá trị ngoài 30.000 tỷ đồng.

Dòng vốn của Techcombank không chỉ dồi dào, mà còn rất “rẻ”, phần nào giải thích cho sự nổi lên vượt trội của Masterise thời gian qua.

Phải nhấn mạnh rằng, việc Masterise hợp tác với Techcombank hay TCBS không phải vấn đề tiêu cực, nếu các chỉ tiêu an toàn tài chính theo Luật các Tổ chức tín dụng được tuân thủ (một cách thực chất).

Ở một ví dụ, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Masterise Dream City Villas từ 21-26/7/2021 đã huy động liên tiếp 3 lô trái phiếu kỳ hạn 1 năm 1 ngày với tổng giá trị lên tới 7.200 tỷ đồng, lãi suất cố định chỉ ở mức 8%/năm. Số tiền khổng lồ thu về được dùng để đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án Dream City Hưng Yên.

Trong khi cũng trong khoảng thời gian này, TCB/TCBS thu xếp trái phiếu cho các đối tác với lãi suất rất cao, như lô 2.300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Voyage (dự án 87 Cống Quỳnh) là 10,5%/năm cho năm đầu và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ tới 4,3%/năm cho các năm còn lại; hay 15.500 tỷ đồng của bộ ba pháp nhân Osaka Garden, Hoàng Phú Vương, Hoa Phú Thịnh (dự án Global City) có lãi suất lên tới 10,3-12,9%/năm cho kỳ đầu và lãi thả nổi cộng biên độ 3,1-4%/năm cho thời gian còn lại.

Ngược lại 2 năm về trước, ngày 21/6/2019, Masterise Dream City Villas, khi đó còn có tên Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn, đã phát hành 2 lô trái phiếu, gồm lô 1 giá trị 1.561 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày với lãi suất 8,85%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,45%/năm cho các kỳ còn lại; và lô 2 có giá trị 668 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm, lãi suất kỳ tính lãi đầu (3 tháng) là 9,35%/năm, các kỳ sau đó bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 1,42%/năm.

Trái chủ mua trọn 2 lô trái phiếu này chính là Techcombank.

Trong cùng ngày 21/6/2019, Techcombank đồng thời mua 2 lô trái phiếu của một thành viên Masterise Group khác là CTCP Tiếp vận và Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, với giá trị 593 tỷ đồng kỳ hạn 3 năm và 1.386 tỷ đồng kỳ hạn 1 năm 1 ngày, với lãi suất giống Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn.

Vào cuối năm 2019, Techcombank tiếp tục mua thêm 2.091 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn và 2.029 tỷ đồng của Bất động sản Tân Liên Phát Tân Cảng, đều có kỳ hạn 1 năm 1 ngày.

Đây không phải những thành viên duy nhất của Masterise Group được TCB/TCBS thu xếp các đợt gọi vốn giá rẻ.

Công ty TNHH Mua bán Nợ Hoà Bình (HBDC) – một thành viên kín đáo trong hệ sinh thái của ông Hồ Hùng Anh trong các ngày 26/5/2021 và 11/10/2021 đã phát hành tổng cộng 750 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, trong đó lô đầu có giá trị 300 tỷ, lãi suất 9%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 3 tháng) và bằng lãi tham chiếu cộng biên độ 2,78% cho thời gian còn lại; lô thứ hai có giá trị 450 tỷ đồng, có lãi suất 2 kỳ tính lãi đầu tiên (mỗi kỳ 6 tháng) là 8,5%/năm, các năm sau bằng lãi tham chiếu cộng 2,9%.

Đây là mức lãi suất khá thấp, nếu biết rằng cả hai lô trái phiếu này đều không có tài sản đảm bảo.

Hay ở một trường hợp khác, TCB/TCBS ngày 31/10/2018 đã thu xếp phát hành 4.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 14 tháng cho CTCP Phát triển Du lịch Nam Hà. Báo cáo thanh toán gốc lãi thể hiện trong nửa đầu năm 2019, doanh nghiệp này đã thanh toán 146,55 tỷ đồng tiền lãi, trong khi dư nợ gốc lãi đầu và cuối kỳ giữ nguyên; đồng nghĩa với lãi suất lô trái phiếu chỉ vào khoảng 7,6%/năm.

Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của Nam Hà là bà Nguyễn Thị Oanh. Nữ doanh nhân sinh năm 1962, nên biết, còn đảm trách Chi nhánh TP.HCM của CTCP Tư vấn và Kinh doanh Bất động sản TCO – một thành viên trong hệ thống Masterise.

Nguồn vốn rẻ, dồi dào cho phép Masterise tham gia thị trường bất động sản với chiến lược đầu tư thứ cấp, không mất thời gian xin thủ tục từ đầu mà chỉ cần mua lại các dự án hoặc một phần đại dự án đã hoàn thành pháp lý.

Và không phải tới khi Masterise thành hình và ra mắt công chúng, tham vọng địa ốc của nhà chủ Techcombank mới thể hiện rõ, mà từ trước đó rất lâu, không chỉ dừng lại ở việc đầu tư vào một số dự án đơn lẻ, ông Hồ Hùng Anh và các cộng sự, một cách kín tiếng, đã đồng hành và “có phần” tại không ít các dự án bất động sản nổi tiếng trên cả nước. Chi tiết sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo.

17/03/2022 | Categories: Báo chí, Kinh tế, Tư liệu | Tags: Masterise Group, Techcombank | Bình luận về bài viết này